Seu imóvel vale hoje o que valia em 1998
Lei 14.973/2024
O custo de aquisição declarado congela o passado e o ganho de capital cobra o presente. A Lei 14.973/2024 abriu prazo para atualizar a base por alíquota reduzida.
Organizaçãopatrimonialantesdoproblematernome.
Organização, estruturação e enquadramento na reforma tributária para quem vive de patrimônio imobiliário. O diagnóstico não começa com opinião: começa com os seus números.
—diasaté a CBS ser cobrada de fatoPIS e Cofins extintos
—diasaté o IBS em alíquota cheiaICMS e ISS extintos
Quatro coisas corroem patrimônio ao mesmo tempo.
Nenhuma delas aparece no extrato. Todas aparecem no inventário, na execução ou na declaração.
A empresa e a casa moram no mesmo CPF
Código Civil · Art. 50
Sem separação formal entre patrimônio pessoal e atividade econômica, a desconsideração da personalidade jurídica encontra tudo no mesmo lugar. Separação patrimonial não é ocultação: é organização documentada, feita antes do fato.
O aluguel passou a ter dois impostos
LC 214/2025 · Art. 261
Além do IRPF de até 27,5%, a locação entrou no campo do IBS e da CBS. Para quem se enquadra como grande locador, a alíquota reduzida de 7,95% se soma à renda. Contratos anteriores à virada seguem regra de transição própria.
O inventário não pergunta se é hora
EC 132/2023 · Art. 155
A progressividade do ITCMD deixou de ser faculdade do estado e virou regra. Enquanto isso, o inventário segue somando custas, honorários e anos de bens travados: imóvel que não se vende, empresa que não decide.
A mesma renda, dois caminhos fiscais.
Cálculo sobre as alíquotas da LC 214/2025. Mexa nos controles e a conta se refaz na hora.
A mesma renda, tributada por dois caminhos.
Pessoa físicaR$ 66.000de imposto por ano, no seu CPF
Pessoa jurídica · holdingR$ 37.512de imposto por ano, no CNPJ
A pessoa jurídica sai R$ 28.488 mais barata por ano.
Simulação sobre as alíquotas da LC 214/2025, com as premissas abaixo. Não é parecer, não considera o seu caso concreto e não antecipa resultado: serve para dar forma à conversa.
Pessoa físicaHolding
IRPF na tabela progressiva vigente. Holding em lucro presumido, base de 32% para IRPJ e CSLL. IBS e CBS pela LC 214/2025: locação a 7,95% (Art. 261), hotelaria a 15,9% (Art. 281), transição a 3,65% (Art. 487). Redutor social de R$ 600 por imóvel ao mês (Art. 260). Reajuste anual de 5%. Estimativa para orientar a conversa, não cálculo tributário definitivo.
Falar sobre esses númerosSeis perguntas que antecipam o inventário.
Nada é enviado a lugar nenhum: a leitura acontece aqui, na sua tela.
- 01
Os imóveis de renda estão no seu CPF, e não em uma pessoa jurídica.
IRPF · LC 214/2025 - 02
Você é sócio ou administrador de empresa em operação.
CC · Art. 50 - 03
Há mais de um herdeiro, ou herdeiro de segundo casamento.
CC · Art. 1.829 - 04
O custo de aquisição declarado dos imóveis é anterior a 2015.
Lei 14.973/2024 - 05
Já existe holding, testamento ou doação de cotas formalizada.
Sucessão - 06
Existe acordo de sócios ou protocolo familiar por escrito.
Governança
Quatro etapas, nenhuma surpresa.
Da primeira planilha ao registro em cartório, com prazo e responsável em cada passo.
- Semana 1
Diagnóstico
Levantamento de imóveis, participações societárias, contratos e regime de bens. Sai um mapa do que existe, de quanto custa hoje e de onde estão as brechas.
- Semanas 2 e 3
Desenho
Escolha da estrutura, da forma de integralização e do caminho sucessório. Cada decisão vem com o número ao lado: custo de montagem, carga anual, efeito na sucessão.
- A partir da semana 4
Execução
Constituição, integralização, registro nos cartórios competentes e ajuste dos contratos de locação ao novo regime. Prazos e responsáveis definidos por escrito.
- Contínuo
Governança
Acordo de sócios, protocolo familiar e revisão periódica. Holding sem regra de convivência vira apenas mais um CNPJ para administrar.
Samuel MoscaSócio responsável · Planejamento Patrimonial e SocietárioO que perguntam antes de decidir.
As seis que aparecem em quase toda primeira reunião.
Holding só faz sentido para patrimônio grande?
O corte não é o tamanho, é a composição. Dois imóveis alugados somados a uma empresa em operação e a dois herdeiros já produzem risco suficiente para justificar estrutura. Patrimônio pequeno e simples, com herdeiro único, muitas vezes não justifica.
Isso é elisão ou é evasão fiscal?
Elisão é escolher, dentro da lei e antes do fato gerador, a forma menos onerosa de organizar o patrimônio. Evasão é esconder o fato depois que ele aconteceu. Toda a estrutura aqui é registrada, declarada e oponível a terceiros. É o oposto de esconder.
Vou pagar ITBI ao transferir os imóveis para a holding?
A integralização de bens em capital social é imune ao ITBI pela Constituição, com duas ressalvas que precisam ser analisadas caso a caso: a atividade preponderante da empresa e, conforme o Tema 796 do STF, o valor que excede o capital efetivamente integralizado. É uma das primeiras contas do diagnóstico.
Já tenho contador. Por que preciso de advogado?
O contador cuida do regime e da apuração. O que decide se a estrutura resiste é jurídico: cláusula de incomunicabilidade, usufruto, acordo de sócios, forma de doação das cotas, registro em cartório. Quando esses documentos falham, nenhum regime tributário salva.
Tenho uma holding montada e parada. Serve?
Serve como ponto de partida e quase nunca como resposta pronta. A maioria das holdings montadas antes de 2024 não considerou a LC 214/2025 nem a progressividade do ITCMD. Revisar costuma custar menos que montar de novo.
Quanto custa e quanto tempo leva?
O diagnóstico é contratado à parte e orçado caso a caso, porque depende do número de imóveis, dos cartórios envolvidos e da complexidade societária. Os honorários são apresentados na reunião inicial. O prazo típico vai de quatro a seis semanas entre o levantamento e o registro.
Estruturar antes da virada é diferente de estruturar depois.
Contratos e cotas constituídos antes de cada marco da transição entram por regras próprias. A conversa inicial serve para verificar se o seu caso pede estrutura ou apenas ajuste do que já existe.